El truco legal de los caseros para subirle el precio del alquiler a los inquilinos

Un informe  publicado recientemente por el Banco de España señala que, aunque cada vez más personas optan por vivir en alquiler, la oferta de viviendas ha crecido de manera insuficiente. Desde 2007, el número de inquilinos ha crecido en 3,3 millones, alcanzando los nueve millones en 2023, afectando especialmente a jóvenes, extranjeros, y hogares en situación económica precaria. El estudio revela que los particulares controlan más del 90% de las viviendas alquiladas, mientras que el 8% corresponde a empresas. Aunque cada año se incorporan unas 100.000 viviendas al mercado, la oferta está limitada por el auge de los alquileres turísticos y por la falta de vivienda social.

El alquiler afecta a distintos grupos de población, con un 56,6% de jóvenes menores de 30 años viviendo en régimen de arrendamiento en 2023, frente al 32,2% en 2007. En este grupo, la propiedad de vivienda ha caído 30 puntos en el mismo periodo. El fenómeno también afecta a trabajadores temporales, desempleados y extranjeros, especialmente en áreas urbanas y turísticas como Madrid, Cataluña, Baleares y Canarias. En estas regiones, casi el 40% de los hogares en alquiler destinan más del 40% de sus ingresos al pago de vivienda.

Cambios en la Ley de la Vivienda

La reciente modificación de la Ley de Vivienda en España ha introducido cambios significativos para el mercado de alquiler, afectando tanto a inquilinos como a propietarios. Esta normativa, conocida como Ley 12/2023, establece un límite máximo del 3% en la subida del alquiler para 2024, buscando proteger a los arrendatarios de incrementos desproporcionados. Sin embargo, existen excepciones que permiten incrementos de hasta el 10% en casos específicos

Entre las excepciones se incluyen las rehabilitaciones de vivienda realizadas en los dos años previos al contrato, siempre que cumplan con los criterios establecidos en el Reglamento del IRPF. También se permite un aumento adicional si el propietario ha implementado mejoras que logren un ahorro energético del 30% o más, respaldado por un certificado de eficiencia energética. Asimismo, los contratos de larga duración, pactados por 10 años o más, pueden incluir este incremento adicional del 10%.

El Banco de España sugiere aumentar el parque de vivienda pública y establecer leyes que incentiven la oferta, evitando medidas a corto plazo que puedan generar efectos adversos. También destaca la necesidad de abordar factores como salarios y transporte para aliviar la presión sobre los hogares más vulnerables.

Nuevo índice del INE

Otro cambio relevante es la desvinculación del IPC como referencia para actualizar las rentas. Hasta ahora, la mayoría de los contratos seguían este índice, lo que permitía ajustes anuales según la inflación. Sin embargo, la ley establece un nuevo sistema, fijando el incremento en un máximo del 3% hasta finales de 2024. Para 2025, se espera la implementación de un índice alternativo diseñado por el INE, que será más estable y evitará los aumentos desmedidos que el IPC podría generar en momentos de inflación alta.

El cambio responde a un contexto de inflación inusual registrado en los últimos años, con picos que alcanzaron el 10,8% en 2022 debido al encarecimiento de la energía y las repercusiones de la pandemia y la guerra en Ucrania. Este fenómeno llevó a la implementación de medidas temporales como el «Plan de choque de respuesta a la guerra», que limitó la subida del alquiler. Con la nueva normativa, se busca establecer un marco sostenible a largo plazo para el mercado de arrendamiento, promoviendo la estabilidad tanto para inquilinos como para propietarios.

El diseño y aplicación del nuevo índice para 2025 aún están pendientes, aunque se espera que en breve se revelen detalles para evaluar su impacto en la estabilización de las subidas de alquiler.

Bono Alquiler Joven

El Bono Alquiler Joven, aprobado por el Consejo de Ministros y gestionado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, ofrece una ayuda económica directa durante dos años para facilitar el acceso a viviendas o habitaciones en alquiler a los jóvenes. La medida es parte de un enfoque integral de políticas habitacionales que incluye la primera Ley de Vivienda, avales ICO, y el Plan Estatal de Vivienda 2026.

El bono aporta 250 euros mensuales por un máximo de 24 meses, sumando un total de 6.000 euros por beneficiario. Para acceder a esta ayuda, se deben cumplir las siguientes condiciones: tener entre 18 y 35 años, residir en España, tener ingresos regulares inferiores a tres veces el IPREM y no ser propietario o usufructuario de una vivienda en España.

Las comunidades autónomas pueden ajustar algunos criterios, como los límites de renta, según sus convocatorias.El bono se puede combinar con otros programas como el Ingreso Mínimo Vital y ayudas del Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, siempre que la suma de todas las subvenciones no supere el 100% del alquiler.

La renta mensual debe ser de hasta 600 euros para viviendas completas o 300 euros por habitación. En zonas tensionadas, este límite puede incrementarse hasta 900 y 450 euros, respectivamente. Además, para viviendas compartidas, las convocatorias pueden permitir ajustes adicionales.

El bono se solicita a través de las comunidades autónomas o Ceuta y Melilla, mientras que en Navarra y País Vasco existen programas específicos.